پيشرفته
 

موضوعات :


کلمات کليدي :


رضا جوهرچی

ديگر مطالب اين نويسنده :

  • آسفالت‌های چالشی، ماهواره امید آفرین!

  • مطلب بعدي >   1310 تعداد بازديد
    (0 راي ) امتياز مطلب < مطلب قبلي
    راه شماره 11 : عدالت زمینی

    ردپای عمیق
    تجربیات جهانی در تأمین مسکن

     

    1ـ آلمان
    در دهه 1980 در کشور آلمان عنوان شد كه مشكل مسكن اساساً یك ماهیت اقتصادی دارد و این معضل جز با حضور مؤثر دولت به عنوان تنها عامل تغییر وضع موجود ممكن نیست. از نیمة دوم دهة 1890 سهم دولت در بازار مسكن رو به افزایش نهاد و درسال 1904 قانون «مسكن پروس» در مورد استفاده از بودجه دولتی برای ساخت واحدهای مسكونی تصویب شد. با پایان جنگ اول جهانی، كمبود شدید مسكن نمایان شد. در شرایط بعد از جنگ، خانوارهایی در زاغهها و واگنهای خراب شدة راهآهن زندگی میکردند. با اینحال به دلیل عدم حضور مؤثر دولت، تولید مسكن تا سال 1924 از رونقی برخوردار نبود.
    از سال 1924 به بعد، فعالیتهای ساختمانی به كمك ارز خارجی، احیای سرمایهگذاری بخش خصوصی و مالیات بر سود حاصل از ساخت، رونق گرفت. بیش از 70 درصد تولید مسكن، با كمك سرمایة عمومی انجام میگرفت و این درحالی بود كه با سرمایههای عمومی، مراكز عمومی چون؛ مدرسه، اماکن ورزشی، تجاری و بیمارستان و پاركهای عمومی نیز ساخته میشد.
    بعد از جنگ جهانی دوم، بر اساس برآوردها برای تأمین نیاز مسکن مردم به بیش از 5 میلیون واحد مسكونی نیاز بود.
    دولت آلمان برای حل معضل مسكن، طی دو دهه پس از جنگ، سیاستهای مختلفی را اتخاذ كرد. این سیاستها نهتنها مبتنی بر احداث خانههای جدید بود، بلكه با تصویب قوانینی از افزایش بیرویه اجارهبها و قیمت زمین در دوران بحران نیز جلوگیری کرد. با پرداخت وامهای بلندمدت با نرخ بهرة کم، به ویژه یارانهای که به بودجه ساخت تعلق میگرفت، مسکنسازی رونق تازهای پیدا کرد. در مقابل این یارانهها سرمایهگذاران مسکن میبایست، تابع قوانین کنترل شدید اجارهبها باشند.
    بنابراین، نظام تشویق سرمایهگذاری همراه با امتیازات مالیاتی برای سرمایهگذاری سبب مسكنسازی گستردهای شد. تنها در طی 15 سال ـ1950 تا 1965 ـ موجودی مسكن آلمان دو برابر شد و به 19 میلیون واحد رسید.
    در طی دهههای 50 و 60 میانگین میزان ساخت مسكن از 560 هزار واحد مسكونی در سال تجاوز كرد. در سال 1973 تولید مسکن به بالاترین میزان خود معادل 700 هزار واحد رسید. رشد مسکنسازی در این دهه، مقارن با افزایش تعداد خانوارها بود. این ساخت و سازها عمدتاً توسط انجمنهای مسكن با حمایت شهرداریها، كلیساها و صنایع بزرگ و یا به شكل تعاونی صورت میپذیرفت.
    رشد سریع ساختمانسازی تا سال 1973 ادامه داشت. از نیمة دهة 1980 با بهبود وضعیت مسكن، سهم مسكنهای ساخته شده توسط دولت كاهش یافت و در مقابل سهم مسكنهای ساخته شده بدون كمك مستقیم دولت، افزایش پیدا كرد. در حقیقت دولت با اتخاذ سیاستهایی سعی در نوسازی بافتهای فرسوده داشت که هدف از آن بهبود کیفیت خانههای ساخته شده بود.
    2ـ چین
    كشور چین با مساحت 561/9 میلیون كیلومتر مربع، سومین كشور جهان از نظر وسعت محسوب شده و با جمعیتی در حدود یك میلیارد و سیصد میلیون نفر، پرجمعیتترین كشور دنیاست. رشد جمعیت سالانة چین از 2/2 درصد بین سالهای 1965 تا 1980 به 57/0 درصد در سالهای آغازین قرن 21 کاهش پیدا کرد. کاهش رشد جمعیت ناشی از اجرای سیاست مهار رشد جمعیت به خصوص جمعیت شهرنشین بوده و بستگی مستقیم با سیاستگذاری در بخش مسكن دارد.
    در ابتدای انقلاب چین، به دلیل كاهش سرمایهگذاری در مسكن شهری، همراه با رشد فزایندة جمعیت، سرانه زیربنای زیستی در مناطق شهری كه تا پیش از سال 1952، 5/4 متر مربع بود، به 6/3 متر مربع در سال 1978 كاهش یافت. دو دلیل عمده برای كمبود موجود در بخش مسكن وجود داشت: «رشد سریع جمعیت شهرنشین در چین» و «بودجة ناكافی جهت ساخت مسکن»
    دولت پس از انقلاب چین، مانند تمام كشورهای سوسیالیستی دو وظیفة عمده در بخش مسكن را بر عهده گرفت:
    1ـ تمركز تصمیمگیریها در حوزة ساخت و ساز
    2ـ واگذاری مسكن و گسترش خدمات مسكن
    این وظایف در سه دورة زمانی و با دو رویكرد متفاوت پیگیری شد:
    1ـ سیاست اقتصاد كالایی (1949ـ 1957) : مسكن نوعی از خدمات است كه باید دولت در اختیار مردم قرار دهد.
    2ـ سیاست رفاه اجتماعی (1956 ـ 1979) : دولت عهدهدار تأمین، تولید و نگهداری واحدهای مسكونی است. (این سیاست علاوه بر ایجاد نابرابریها، هزینة زیادی را نیز بر دولت تحمیل كرد زیرا آنهایی كه خانه بزرگتری داشتند یارانة بیشتری دریافت میكردند.)
    3ـ انتقال سیاست رفاه اجتماعی به سیاست اقتصاد كالایی (1979 به بعد): تجدیدنظر دولت چین در سیاستهای بخش مسكن شامل اصلاح وضعیت مساكن، فروش واحدهای مسكونی دولتی (بدون واگذاری زمین دولتی) و اجازه ساخت به اشخاص و تعاونیها.
    وضع و اجرای سیاستهای ذکر شده باعث شد میانگین سرانه زیربنا (سرانه زیستی) كه در سال 1978 به 6/3 مترمربع رسیده بود، در سال 1984 به3/6 متر مربع و در سال 1986 به نقطه اوج خود یعنی 7/6 متر مربع برسد.
    علاوه بر این از سال 1978 تا 1981، 7 درصد تولید ناخالص ملی (GNP) در هر سال در بخش مسكن سرمایهگذاری شده و حدود 2/2 میلیون واحد مسكونی شهری و 9 میلیون واحد مسكونی روستایی در سال ساخته شد. همچنین میانگین زیربنا برای خانوار در بزرگترین شهرها، شهرهای بزرگ، شهرهای میانه، شهرهای كوچك و روستاها در سال 1985 به ترتیب 3/22، 5/26، 5/27، 2/29 و 2/75 متر مربع بوده است.
    هرچند در سال 1985 اصلاحات ساختاری در جهت خصوصیسازی صورت گرفت اما با توجه به بحران در بخش مسکن، درصد سهم دولت در این بخش از رقم قابل توجه 89 درصدی برخوردار است. همچنین دولت با سوبسید بسیار بالا در بخش مسكن و به ویژه در مناطق شهری، هزینة اجارة واحد مسكونی را در سال 1988 به مقدار قابل توجهی کاهش داد.
    3ـ شوروی
    جمعیت اتحاد جماهیر شوروی در سال 1982 و پیش از فروپاشی، حدود 289 میلیون نفر بود كه تراكم نسبی 12 نفر در هر كیلومتر مربع در آن پراكنده بودند و این تراكم در بخش اروپائی و حاصلخیز آن به بالاترین حد خود میرسید. جمعیت شهرنشین این كشور در سال 1965 معادل 52 درصد بوده كه در سال 1990 و قبل از فروپاشی، این رقم به 66 درصد كل جمعیت رسیده بود.
    پس از روی كار آمدن حكومت سوسیالیستی در انقلاب اكتبر سال 1917، دولت در راستای تأمین اجتماعیِ مورد نظرِ سوسیالیستها، با شعار حق مساوی مسكن برای همگان، مسؤلیت تأمین مسكن شهروندان را با اصول زیر برعهده گرفت:
    1ـ دولت تأمین مسكن را تنها برای افرادی كه كار میكنند، بر عهده میگیرد.
    2ـ مسكن افرادی كه شاغل نیستند، توسط دولت مصادره میشود.
    3ـ تمام اشخاصی كه كار میكنند، حق برابر برای برخورداری از مسكن دارند.
    4ـ واحدهای مسكونی اشتراكی (Dom-Kommuny) راهحل صحیح برای مسألة مسكن است.
    این اصول از سال 1917 تا 1955 حاكم بودند. قوانین وضع شده در جهت عملیاتی كردن این اصول، شامل موارد زیر بود:
    1ـ بنابر قانون مصوب سال 1918 كلیه زمینهای شهری مصادره و واحدهای اشغال شده به صورت كالای عمومی در اجاره فرض شد.
    2ـ اجارهبها به تناسب زیربنای مسكن تعیین شده و این میزان نباید از 10 درصد درآمد خانوار تجاوز کند.
    3ـ در سال 1918 «سازمان برنامهریزی شهری و مراكز مسكونی» ایجاد و ایدة خانه اشتراكی مطرح و به اجرا گذاشته شد.
    4ـ در سال 1926 با توجه به مسألة استاندارد سازی و روش استفاده مناسب از مصالح، هدفهای اصلی فرهنگ معماری تدوین شد.
    5ـ در سال 1929 برنامههای پنج سالة ویژة مسكن طراحی و آغاز شد و دولت انحصار برنامهریزی مركزی را در اختیار گرفت.
    6ـ در سال 1930 طرح خانههای اشتراكی كه از آن با عنوان سربازخانههای مدرن نام برده میشد، مورد نارضایتی شدید كارگران قرار گرفته و ناتمام ماند.
    با وجود محدودیت شدیدی كه در مورد تأمین مسكن ـ با توجه به اصول ذکر شده ـ وجود داشت، اندیشة توزیع متمركز مسكن توسط دولت، به دلیل اینكه مسكن كافی وجود نداشت، به اجرا در نیامد و تنها مصادرة مسكن متعلق به «غیر كاركنان» (یعنی مالكان زمین، كارخانهدارها و ...) و اعلام آنها به عنوان بخشی از اموال عمومی به طور كامل اجرا شد.
    در بین سالهای 1956ـ 1989 اصول و مواضع سالهای 1917 تا 1955 بهطور قابل ملاحظهای مورد بازنگری جدی قرار گرفت و بسط و تكامل یافت. راهبردهای جدید مسكن در این دوره بدین شرح است:
    1ـ دولت، مسكن تمام شهروندان را تأمین میكند (اعم از كاركنان و غیركاركنان).
    2ـ هر خانوار حق دارد در یك آپارتمان یا خانه سكونت داشته باشد (بدین معنا كه الگوی مسكن اشتراكی كنار گذاشته شد).
    3ـ مسكن، رایگان اما در مالكیت دولت باقی میماند.
    با تغییر راهبردها در بخش تأمین مسكن، دولت شوروی در دو جهت «كم كردن هزینة تولید» و «صنعتیسازی» گام برداشت. با تغییرات اعمال شده، از سال 1956 و در مجموع طی 30 سال، بیش از یكصد میلیون متر مربع زیربنای واحد مسكونی در كل شوروی در هر سال ساخته شد كه سالیانه معادل ساخت 2 تا 2/2 میلیون آپارتمان میشود. 75 درصد از آپارتمانها با بودجة دولت و 25 درصد با بودجة مزارع جمعی (كالخوزها) و كمكهای فردی ساخته شدند. در سال 1955 دولت، تولید انبوه «قطعات پیش ساخته» را برای ساختمانسازی آغاز كرد. این قطعات با تحقیقاتی كه صورت گرفته بود، به عنوان «اولین نسل پیش ساختهها» نام گرفت. استفاده از این قطعات و تنوع دادن به طرحهای آن منجر به رشد قابل ملاحظهای در صنعت ساختمانسازی شوروی شد. نكتهای كه در مرحلة ساخت مورد توجه قرار گرفت پهناوری شوروی و تنوع اقلیمی آن بود كه با توجه به اقلیم مورد نظر، انواع استانداردها و سازههای مختلف تعریف شد.
    در سال 1960 بخش مسكن 7/31 درصد كل سرمایهگذاری در صنایع ساختمانی و 8/14 درصد بودجة ملی را به خود اختصاص داد و رفته رفته با تأمین واحدهای مسكونی، این ارقام در سال 1987 به 6/13 درصد كل سرمایهگذاری در بخش ساختمان و 8/7 درصد بودجة ملی كاهش یافت (كمبود مسكن جبران شد و این بخش از حالت بحران خارج شد و سرمایهگذاری در بخش مسكن، فقط برای خانوارهای جدید صورت گرفت).
    نکتة قابل توجه دیگر این است که بودجة تخصیص داده شده به مسكن، 50 درصد بیش از بودجهی دفاعی كشور شوروی بود. در اوایل دهه 1980، حدود 6/83 میلیون خانه یا آپارتمان در شوروی وجود داشت كه 8/81 میلیون خانوار در خانهها و آپارتمانهایی كه استیجاری یا متعلق به خودشان بود ساكن بودند.
    4ـ کوبا
    قبل از پیروزی انقلاب كوبا در سال 1959، بخش مسكن مخصوصاً برای اقشار مستضعف و طبقة كارگر، وضعیت اسفباری داشته و با بحران روبرو بود؛ با استناد به گزارش سرشماری مسكنِ كوبا در سال 1953، تنها 43 درصد از جمعیت كوبا در شرایط خوبی از نظر مسکن مناسب زندگی میكردند. حدود 15 درصد از مردم در شرایط غیر قابل سكونت زندگی میکردند. علاوه بر این، زاغه نشینی در حاشیه شهرها بهصورت درست كردن آلونك و اشغال زمینهای دولتی بهصورت غیر مجاز معمول بود و دولت برنامههای خاصی برای ساماندهی آن درنظر نگرفته بود.
    اقدامات دولت برای ساماندهی این وضعیت در مارس سال 1959 با تقلیل اجارهبها به نصف آغاز شد. در این زمان حدود 75 درصد از واحدهای مسكونی در شهرها، استیجاری بودند که تا به امروز، از اصول و مزایای اصلی بخش مسکن در این کشور، پایین بودن نرخ اجارهبها محسوب میشود. در حال حاضر مجلس ملی كوبا ساختمانهای مسكونی را بر اساس نیاز خانوادهها در اختیار آنها گذاشته و با توجه به اندک بودن سقف پرداخت اجارهبهای خانهها در شهرها (حدود 10 درصد دستمزد) در بیشتر موارد، خانوادهها درصد معینی از درآمد خود را به صورت اقساط می پردازند تا پس از چند سال مالك خانه یا آپارتمان خود شوند (اجاره به شرط تملیك).
    در سال 1960 قانون داشتن مستغلات در این كشور لغو و با قانون اصلاحات شهری، مالكیت از صاحبخانهها سلب شد و با تدوین برنامهای برای دستیابی همگان به مسكن، به مستأجران اختیار داده شد که در مدت 5 تا 10 سال، واحدهایی را كه ساكن آن هستند، تملک کرده و در این مدت اجارهبها را به دولت بپردازند. در سال 1961 نیز خانههای سنتیساز در راستای برنامهریزی دولت كوبا به منظور پیشبرد امر مسكن، به تدریج جای خود را به آپارتمانهای 5 طبقه داد.
    5ـ انگلیس
    در انگلیس از نیمة دوم قرن 19، مسكنسازی دولتی آغاز شد. طی 14 سال از 1901 تا 1914، دولت مجموعاً 290 هزار واحد مسكونی ساخت. این روند با شروع جنگ جهانی اول متوقف شد. بعد از جنگ جهانی اول، در سال 1919، انگلیس به 610 هزار واحد مسكونی جدید نیازمند بود. بنابراین دولت، برنامهای در زمینة مسكن ارائه داد كه براساس آن دولت از طریق مقامات محلی و انجمنهای خدمات دولتی میبایست طی سه سال 500 هزار واحد مسکونی میساخت. این موضوع در قانون مسكن و برنامهریزی شهری در سال 1919 (قانون آدیسن) گنجانده شده بود.
    اولویت اصلی این قانون تأمین مسكن كارگرها بود كه دولت یارانههای بالایی را برای ساخت این واحدها تخصیص داد اما نهایتاً قانون «آدیسن» منجر به ساخت 230 هزار واحد مسكونی گردید. علت اصلی عدم تحقق هدف برنامه، ظرفیت محدود صنعت، بالا رفتن قیمتها، رشد تورم و… عنوان شد. البته سیاست دولت، مبنی بر خانهسازی توسط مقامات محلی، در دهههای 1920 و 1930 نیز ادامه پیدا كرد. در سال 1923، دولت محافظهكار قانون جدید (چبرلین) را كه یارانههای جدیدی در آن گنجانده شده بود تصویب كرد. این یارانهها برای تأمین مالی و کمک به بخشهای خصوصی و عمومی به منظور کاهش اجارهبها پرداخت میشد. مقامات محلی تنها در مناطقی خانهسازی میكردند كه شركتهای خصوصی قادر به برآوردن تقاضای مسكن نبودند. در همین سال قانون محدودیتهای بهرة وام و اجاره به تصویب رسید.
    با شروع جنگ جهانی دوم، ساخت و ساز مسكن متوقف شد. قریب به 750 هزار واحد مسكونی در خلال جنگ، تخریب یا آسیب دیده بود. بر اساس برآوردها كمبود مسكن بدون احتساب سكونتگاههای نامناسب و متروك كه نیاز به تجدید بنا داشتند، حدود 46/1 میلیون واحد بود.
    در چنین شرایطی، حکومت تردیدی در دخالت در بخش مسکن نداشت و حزب كارگر در سال 1946 ایفای نقش مهم و مؤثر خود را در بخش مسكن، شروع كرد. قانون تأمین مالی مسکن در سال 1946، یارانة بالایی به مدت 60 سال برای هر مسکن دولتی، در نظر گرفت. دولتهای محلی علاوه بر پرداخت این یارانهها، یارانههایی نیز برای زمینهای گران قیمت برای ساخت آپارتمان در روستاها اختصاص میدادند. در این سالها وضعیت مسکن، از نظر کیفیت و سطح زیربنا بهبود یافت. دردهه 1930، حداقل مساحت یک خانة دولتی 70 متر مربع با سه اتاق بود که این استاندارد در سال 1944 به 87 مترمربع افزایش یافت.
    طبق آمار موجود، بین سالهای 1945 تا 1948 که اوج كمبود مسكن پس از جنگ جهانی دوم بود، دولت انگلیس در این سالها به تنهایی ساخت 89 درصد از مجموع یك میلیون و ده هزار واحد مسكونی را برعهده داشت. بهطوركلی، از سال 1946 تا 1972 سیاست مسكن در بخش دولتی سه مرحله را پشت سر گذاشت.
    1ـ 1946 تا 1954، تأكید بر مسكنسازی و تثبیت اجارهها بود. آمار نشان میدهد در این فاصله از 5/2 میلیون واحد مسكونی ساخته شده، 75 درصد توسط مقامات محلی (دولت) ساخته شده است.
    2ـ 1954 تا 1964، تأكید بر بازسازی و پاكسازی زاغهنشینی و ...
    3ـ از سال 1964 مجدداً سیاست مسكنسازی در اولویت دولت قرارگرفت. در این سالها 8/1 میلیون واحد مسكونی ساخته شد كه به طور مساوی، بخشهای خصوصی و دولتی در آن سهیم بودند.
    وضعیت مسكن در اوایل دهة1970، بهبود قابل ملاحظهای یافت. در این سالها، تعداد مسكنهای موجود به نسبت تعداد خانوارها بیشتر شد، این فزونی در سال 1976 به نیم میلیون واحد مسكونی رسید. با بهبود وضعیت مسکن، دخالت دولت در عرضة مسکن کاسته شد به طوری که طی سالهای 1945 تا 1948، دولت 89 درصد از کل واحدها را تأمین کرده بود ولی این عدد طی سالهای 1978 تا 1989 به 4/14 درصد رسید.
    همچنین دولت انگلیس یكی از سیاستهای خود را كنترل قیمت زمین و كاهش هزینة آن در قیمت نهایی مسكن قرار داده بود. در همین راستا دولت انگلیس در سال 1975، قانونی در مورد زمین تصویب کرد كه به موجب آن تمام زمینهای موجود برای توسعه میبایست با قیمتهای روز، دراختیار مسؤولان محلی قرار گیرند تا آنها بتوانند زمین را به سازندگان مسكن، اجارة 99 ساله بدهند یا آنكه این زمینها به طور مشترك توسط مقامات محلی و بخش خصوصی ساخته شود. سهم زمین از متوسط قیمت خانههای مسكونی در سال 1973 از 7/36 درصد در منطقه جنوبی تا 3/13 درصد در اسكاتلند متغیر بود. همچنین دولت انگلیس از طریق نظام برنامهریزی كاربری زمین، قیمت آن و درنتیجه قیمت ساختمان را كنترل کرد.
    انگلیس نیز همانند دیگر کشورها از قوانین کنترل اجاره در سالهای بحران مسکن به منظور کنترل بازار اجاره، استفاده کرد. تصویب و اجرای این قوانین در انگلیس باعث کاهش شدید سرمایهگذاری بخش خصوصی در ساخت مسکن اجارهای گروههای کم درآمد شد به طوریکه سهم آن از 58 درصد کل موجودی مسکن انگلستان در سال 1947 به 14 درصد در سال 1973 کاهش یافت.
    6ـ ژاپن
    کشور ژاپن مجمعالجزایری واقع در شرق آسیا است که از مجموع 378000 مایل مربع مساحت آن، فقط 5/4 درصد شامل زمینهای مسكونی، صنعتی و مانند آن است که قسمت عمدهای از جمعیت 123 میلیونی ژاپن در همین مناطق زندگی میكنند.
    كمبود واحدهای مسكونی در پایان جنگ جهانی دوم حدود 2/4 میلیون واحد بود. در سالهای قبل از جنگ، خانههای استیجاری بخش عمدهای از سیستم تأمین مسكن را شکل میداد به طوری كه مثلاً در توكیو 70 درصد و در اوزاكا 90 درصد خانهها، استیجاری بودند اما قوانین كنترل اجارهبها از یكسو و نرخ بالای تورم در سالهای پس از جنگ از سوی دیگر، بازار ساخت مسكن استیجاری را به شدت دگرگون كرده بودند و تمایل مردم را به سمت مسکن ملکی سوق دادند. در واقع دولت در آن زمان به این نتیجه رسید كه رضایتمندی مردم در داشتن خانه ملکی است و تنها در این صورت است كه سیاستگذاری مسكن، موفقیتآمیز خواهد بود.
    تا سال 1945 سیاستگذاری مسكن تحت نظارت وزارت بهداشت و رفاه بود اما پس از این سال به دلیل كمبود شدید مسكن، وزارت ساخت (Ministry of Construction) عهدهدار تدوین سیاستهای مربوطه شد. دولت پس از پایان جنگ جهانی دوم با هدف قراردادن دهکهای درآمدی متوسط و پائین، سازمانها و نهادهایی تأسیس كرد و قوانینی را در جهت سیاست جدید وضع كرد. البته هدف از این مداخلات، پشتیبانی و تشویق بازار بود نه جایگزینی آن و در نهایت نتیجة این مداخلات جلوگیری از افزایش شکاف طبقاتی میان مردم شد.
    نتیجه اینکه در این مقطع زمانی تأمین مسكن بیش از افزایش تعداد خانوارها بوده و بنابراین مازاد عرضه نسبت به تقاضا وجود داشته است به طوری که در اكتبر 1998 تعداد واحدهای مسكونی 22/50 میلیون و تعداد خانوارها 33/44 میلیون بوده است. به این ترتیب سیاستگذاران به این نتیجه رسیدند كه تعداد كافی منازل مسكونی برای تأمین نیاز جمعیت وجود دارد.
    در ژوئن 1995 شورای مسكن و ساختمان ـ كه نهاد مشاورة وزارت مسكن استـ سیستمی جدید برای سیاستگذاری مسكن ارائه كرد كه با سیستم گذشته تفاوتهایی داشت. سیستم گذشته روی مساعدت مستقیم دولتی و تأمین مسكن توسط دولت مركزی و دولتهای محلی تمركز داشت در حالی كه سیستم جدید روی اصول بازار و لغو مقررات دست و پا گیر تأكید میكرد. سیستم جدید از عناصر خاصی بهره میبرد كه به تدریج و یكی پس از دیگری به اجرا درآمدند.
    بر این اساس مردم برای تأمین نیازهای سكونت خود عمدتاً به تلاش فردی و اصول بازار تكیه میكردند و خانوار خود را متعهد به تأمین مسکن میدانست نه دولت را. با این وجود دولت با اختصاص وامهای كم بهره جهت خرید مسکن ملکی از بازار پشتیبانی كرد. این كار به افزایش كیفیت مسكن قابل تهیه برای افرادی با درآمد متوسط و بالاتر منجر شد. گروههای با درآمد كمتر ـكه قابلیت رقابت در بازار را نداشتندـ نیز در خانههای دولتی اسكان داده شدند. اما عرضه خانههای دولتی كاهش یافته و اندازه و كیفیت این واحدها کاسته شد. علاوه بر آن، سختتر شدن شرایط و معیارهای دریافت اینگونه مساکن دولتی نیز باعث شد تا سیستم تأمین مسكن فقط در راستای نیازهای فقیرترین اعضای جامعة ژاپن عمل كند (نه کل اعضای طبقات پایین درآمدی). در نتیجه این سیاست موجب شد كه شكاف میان فقیر و غنی از نظر تأمین مسكن گسترش یافته و موجب بروز نوعی تبعیض و طبقهبندی اجتماعی شود.
    7ـ کره جنوبی
    رشد سریع شهرنشینی موجب کمبود شدید مسکن، عدم انطباق میان تقاضا و عرضة مسکن در بازار، افزایش قیمت مسکن و رشد فعالیتهای سوداگرانه زمین و مسکن در کرة جنوبی شد. افزایش قیمت مسکن موجب کاهش توانایی خرید شده بود به گونهای که هزینة دسترسی به مسکن از 63/5 در 1988 به 38/9 در 1991 افزایش یافت. در این شرایط، سیاستگذاری مسکن در کرة جنوبی برای رسیدن به هدف کاهش قیمت آن، شامل «برقراری تعادل میان عرضه و تقاضا» و «ممانعت از فعالیتهای دلالی و  بورس بازی زمین  و مسکن» بود.
    یکی از مشکلات عمدة دولت کرةجنوبی بالا بودن شاخص تراکم خانوار در واحد مسکونی بوده است که نشان از شکاف عظیم میان عرضه و تقاضا در بازار مسکن دارد و علی رغم افزایش مستمر تقاضای مسكن، رشد تولید مسكن تا 1988 نتوانست با رشد جمعیت و تعداد خانوارها هماهنگ شود. این بدان خاطر بود كه بخش مسكن به عنوان یك بخش جنبی، غیر تولیدی و کماهمیت تلقی میشد و سرمایه گذاری در این بخش، رقیبی برای توسعة صنایع محسوب می شد.
    دولت کرةجنوبی برنامهریزی برای حل معضل مسکن را به صورت جدی از سال 1962 آغاز کرد. اولین برنامهٔ پنج ساله (66 ـ1962)، سرمایه گذاری مسكن فقط 6/1 درصد GNP و تولید مسكن طی پنج سال فقط 325،000 واحد بود. در برنامة پنج سالة دوم (1967 تا 1971) سرمایه گذاری در بخش مسكن 6/2 درصد GNP بود كه به مراتب بیش از دورة قبل بود و در این دوره حدود 540،000 واحد مسكونی ساخته شد اما همچنان تراکم خانوار در واحد مسکونی افزایش یافت و به رقم 28/1 رسید. این روند تا برنامة پنج ساله پنجم همچنان ادامه داشت و بازار مسکن کرة جنوبی از عدم تعادل بین عرضه و تقاضا رنج میبرد و همچنان تراکم خانوار در واحد مسکونی رو به افزایش و به رقم 39/1 رسید.
    بنابراین دولت سیاستهایی برای مواجه با مشكل كمبود مسكن و مسائل مرتبط با آن مثل افزایش قیمت و سوداگری زمین و مسکن تدوین كرد. این سیاست ها را می توان در سه گروه طبقهبندی كرد:
    1ـ افزایش عرضة مسکن
    2ـ کنترل سوداگری و مقابله با زمین بازی
    3ـ تأمین مسکن خانوارهای كم درآمد
    دولت کرة جنوبی در ابتدا با سیاست تعادل در بازار عرضه و تقاضا، سبب اصلاح شاخص تراکم خانوار در واحد مسکونی و دسترسی متناسب خانوار به واحدهای مسکونی با کیفیت شد. از سوی دیگر دولت با تولید مسکن و دخالت مستقیم در بازار تولید و همچنین جلوگیری از سوداگری در بازار زمین و مسکن از طریق سیاستهای مالیاتی توانست قیمت مسكن را تثبیت کرده و زمین بازی را کاهش دهد.
    همچنین دولت توانست الگوهای مصرف مسكن را از خرید «سوداگر» به «خرید مصرف گرا» تغییر دهد یا به عبارتی دیگر تقاضای مصرفی را جایگزین تقاضای سرمایهای کند و مسکن را از یک کالای سرمایهای تبدیل به یک کالای مصرفی بادوام کند.

    دسته بندي هاي برگزيده
    آرشيو راه